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商業地產三大難題專業運營能力利益分配退出

发布时间:2019-11-09 07:40:31

商业地产三大难题:专业运营能力、利益分配、退出机制

商业地产(专题阅读)是地产行业里最热门的话题而在过去,地产行业中以商业地产为主的公司很少,同时一个公司成规模化地开发和经营商业地产的成功先例非常匮乏大部分公司的获利都是通过将项目盖好出让获得差价的方式

中房信克而瑞近日提出,到目前为止,住宅开发商(专题阅读)只要解决了土地、人才、资金三个问题,还有别碰上太差的行情,基本都能赚钱但要做真正的商业地产开发还须另解决专业运营能力、利益分配和退出机制等三大难题

也就是说,中国商业地产虽然蔚为风尚,但事实上从各个环节都还停留在住宅开发的旧辙上,真正的转型仍然遥远

三大难题

中房信克而瑞提出:运营能力的高低,在一定程度上决定了租金水平的高低,在固定的贴现率下,租金直接决定着商业地产价值的高低即商业地产价值不是以成本计的、也不是以交易价计的,而是以租金贴现计的

过去的商业地产开发往往喜好追求短期利益最大化,特别是一些将商业地产高价分割出让的项目,更是不懂得利益的平衡中房信克而瑞就提出商业地产运营是长期性的、多主体的,特别是对于部分出售返租、要求统一经营的大型综合体商业,不仅仅需要平衡持有者与承租者间的利益分配,还要平衡小业主的租金回报率,其实质是开发商在定价时不能一味追求短期最高价,而要以合理的租金回报率为定价依据,给其他主体留下利益空间

同时,退出机制被中房信克而瑞认为是困扰国内商业地产发展最根本的因素成熟商业地产的逻辑是由果导因的,资本市场提出收益率要求,商业运营商根据这一要求整合土地、投资、经营者等资源来提出方案,当项目收益率高出资本市场要求时,方案执行而目前国内,缺少成熟的、以获取稳定收益为目的的资本市场主体和形式

新金融模式下的商业地产

中房信克而瑞认为:在成熟经济体,地产商分为两类,即地产开发商和商业地产运营商地产开发商与国内绝大多数的开发商相似,像制造业一样不断的生产产品、卖出、获取价差;而商业地产运营商则是通过策划、融资、招商、建设、运营等一系列运作,使商业体具备稳定的、持续增长的租金收益,以获取长期性的现金流、或者现金流贴现收益可以看出,住宅开发其获利模式是一次性的,交易完成后双方权利和义务即宣告终结;而商业运营则是持续性的,在这个过程中商业体所有者、经营者始终发生着利益联系,只有各方利益达到一个平衡点,才能持续下去从这个意义上讲,住宅开发与商业运营不应该以产品来区分,而应该以是否持有并产生稳定现金流来区分而衡量商业地产价值的核心则是未来现金流量的现值以此标准来看一些国内的地产商本质上并非是商业地产运营商,而仅仅是以商业为幌子的 类住宅 开发商

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